可見，除三大都市圈以外，其它地區(qū)樓市繼續(xù)在疲軟的泥潭里掙扎，即便政府采取吸引外國投資的措施，也無法緩解這一局面。但邊緣的疲軟絲毫不影響三大都市圈樓市筑底回升，價格快速攀升的趨勢。美國非盈利研究機(jī)構(gòu)城市土地學(xué)會在通過對22座亞洲城市的調(diào)查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一、大阪排名第三。

外國投資者開始“抄底”日本都市圈房地產(chǎn)了。2014年上半年，法國安盛集團(tuán)（AXA）收購東京大型綜合大廈東樓；12月，中國復(fù)星集團(tuán)以近700億日元收購了東京品川區(qū)“品川海邊森林”的3棟寫字樓；10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購了東京火車站前的寫字樓“太平洋世紀(jì)廣場丸之內(nèi)”的部分辦公室。

當(dāng)前，日本依舊沒有擺脫經(jīng)濟(jì)“長期停滯”以及結(jié)構(gòu)性改革效果不彰的局面，三大都市圈樓市卻見底回升，這是其人口、資源和產(chǎn)業(yè)集中集聚，特別是核心競爭力產(chǎn)業(yè)（全球要素配置、高端制造業(yè)）集中集聚的結(jié)果。在我國即將面臨“日本式”老齡化、經(jīng)濟(jì)邁向中速增長的“新常態(tài)”的時期，日本樓市大分化、核心城市房價上漲的格局對我國樓市具有極強(qiáng)的借鑒意義。

我國房地產(chǎn)固有模式已經(jīng)式微，2014年全國土地出讓金僅增長3.2%。隨著人口紅利的消退，在城鎮(zhèn)家庭擁有住房已達(dá)到1.1套/戶，在建未售住房可以解決1.5億人居住的前提下，火熱了近20年的房地產(chǎn)市場無疑將進(jìn)入下行通道，這是誰都無法左右的趨勢。2014年，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5%，創(chuàng)本世紀(jì)以來的新低，特別是12月的開發(fā)投資出現(xiàn)有數(shù)據(jù)以來的第一次負(fù)增長。同時，開發(fā)商信心下降，新開工增速創(chuàng)1997年以來的最低值，企業(yè)拿地下滑14.5%，為歷史第三低位。在今年1月份百城房價同比下跌3.09%的同時，一線城市房價卻逆勢走高。

與此同時，2014年以來各大開發(fā)商“瘋搶”一線城市土地資源。2014年，一線城市住宅用地出讓金達(dá)到3500億，同比增長54.8%，溢價率達(dá)到41%，但當(dāng)年全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價率只有10%左右。筆者梳理了一下，自2013年以來，80%以上地王誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉(xiāng)、深圳龍華地塊、廣州紅云涂料化工廠地塊。而且，曾經(jīng)一度開辟二三線城市戰(zhàn)場的龍頭房企，如保利、恒大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認(rèn)為內(nèi)地樓市有風(fēng)險的港資房企（新鴻基、九龍倉、新世界等）也參與到了一線城市土地爭奪戰(zhàn)中，而但凡有實(shí)力的民資，也想從中分一杯羹。

如同日本三大都市圈樓市逆勢回升一樣，即便房地產(chǎn)進(jìn)入熊市，資源、人口集聚、產(chǎn)業(yè)層次更高的城市圈城市的需求將繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢。回顧?quán)弴�日本樓市完整周期波動后，三大都市圈房價逆勢上升已經(jīng)明確無誤地告訴了我們這一點(diǎn)。 （作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）