在短周期內(nèi)，樓市走向取決于貨幣政策、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)稅收等，在長周期內(nèi)則決定于人口結(jié)構(gòu)。從國際經(jīng)驗看，勞動力人口的拐點一般與房地產(chǎn)市場的拐點極為接近，美國勞動力人口在2007年見頂，房價在2006年見頂；日本勞動力人口在1992年見頂，房價則在1990年見頂。據(jù)預(yù)測，我國婚齡人口（20-29歲）在2015年到達(dá)頂點后開始下降。因此，由人口紅利拐點決定的我國房地產(chǎn)市場長周期下行已經(jīng)開啟，這或許不是誰可以左右的。

各國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式相差較大，但日本在發(fā)展模式（政府主導(dǎo)）、城市化模式（特大城市為主、速度快）、不動產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)（低保有稅負(fù)、高交易稅負(fù)）和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變（從出口加工到高端制造業(yè)）等方面與我國相似，是為數(shù)不多的可以借鑒的案例。觀察日本房地產(chǎn)的周期演變，可以管窺我國房地產(chǎn)的前景。

從1947年開始的城市開發(fā)、城市化、住房短缺驅(qū)動的首波房價上漲，到1960-70年代人口紅利帶來的第二波房價上漲，以及1980年代初金融自由化帶來的第三波房價上漲，最后到1992年樓市泡沫破滅，日本樓市經(jīng)歷了一個完整的周期。

根據(jù)日本總務(wù)省公布的數(shù)據(jù)，截至2014年7月，日本空置房屋達(dá)到820萬戶，創(chuàng)歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%（七分之一）；空置數(shù)比2008年增加了63萬戶，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

但與此同時，占全國人口和經(jīng)濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。這三地房價從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。形成對比的是，從1992年地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價則連續(xù)22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。